Następstwem wprowadzenia na terenie Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii, jest pogorszenie się sytuacji finansowej wielu osób, z których część mieszka w wynajmowanych lokalach.
Czy mimo utraty pracy lub innego znacznego pogorszenia się sytuacji finansowej najemcy, ma on obowiązek zapłaty czynszu?
Tak. Umowa najmu nadal łączy strony, a zatem najemca jest zobowiązany do terminowego uiszczania czynszu najmu.
Jeżeli przedmiotem najmu jest obiekt stanowiący własność jednostki samorządu terytorialnego, organ stanowiący danej jednostki może, w drodze uchwały, określić zasady udzielania ulg dotyczących należności pieniężnych z tytułu czynszu najmu. Do czasu wydania stosownej uchwały, należności te mogą być umarzane, terminy ich spłaty mogą zostać odroczone lub płatność tych należności może zostać rozłożona na raty przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.
Należy jednak zaznaczyć, że – zgodnie z regulacjami tzw. tarczy antykryzysowej – do dnia 30 czerwca 2020 r. wynajmujący nie jest uprawniony do podwyższenia czynszu ani do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Zakaz ten nie dotyczy jednak przypadków, w których wypowiedzenie umowy najmu miałoby nastąpić z winy najemcy (np. zwłoka z zapłatą czynszu, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową).
Czy istnieje możliwość obniżenia czynszu najmu?
Jest to możliwe, ale przy spełnieniu oznaczonych warunków.
Jeżeli:
- z powodu ogłoszenia stanu epidemii zapłata czynszu w umówionej wysokości wiązałaby się z nadmiernymi trudnościami albo
- groziłaby rażącą stratą
- a strony nie przewidziały w umowie rozwiązań związanych z zaistnieniem takiej wyjątkowej sytuacji
najemca może żądać obniżenia czynszu.
Przepisy prawa cywilnego przewidują możliwość zmiany wysokości czynszu najmu z uwagi na wystąpienie okoliczności nadzwyczajnych (niezwykłych, zdarzających się rzadko, a równocześnie niemożliwych do przewidzenia). Za taką okoliczność z pewnością można uznać pandemię COVID-19, jak też spowodowany pandemią zastój gospodarczy, wskutek którego wiele ludzi straciło pracę lub inne źródło utrzymania. W przypadku wystąpienia po stronie najemcy trudności w terminowym uiszczaniu czynszu w ustalonej w umowie najmu wysokości, jak też sytuacji, w której terminowe uiszczanie czynszu wiązałoby się dla najemcy z rażącą (ponadprzeciętną) stratą, może on żądać zmiany warunków umowy.
Najemca może zatem zwrócić się do wynajmującego o renegocjację warunków umowy w zakresie wysokości i terminów płatności umówionego czynszu. Brak zgody wynajmującego na obniżenie czynszu uprawnia najemcę do dochodzenia obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy na drodze postępowania sądowego.
Edyta Kuś
aplikantka adwokacka
Magdalena Smędzik
aplikantka adwokacka
Daniel Bieszczad
wspólnik, adwokat
bieszczad@bgka.pl
Potrzebujesz pomocy w zwiazku z COVID-19?
Napisz: koronawirus@bgka.pl
