W pierwszym półroczu bieżącego roku doszło do znaczących postępów nad projektem rozbudowy lotniska Kraków-Balice. W lutym 2026 r. została wydana pozytywna decyzja środowiskowa, dotycząca budowy nowej drogi startowej, zaś w maju 2026 roku została podpisana umowa z pierwszym wykonawcą – o rozbudowę terminala pasażerskiego. Rozbudowa lotniska wiąże się z potencjalnymi wywłaszczeniami i ograniczeniami dla właścicieli okolicznych nieruchomości, ale jednocześnie – z szerokimi możliwościami uzyskania odszkodowań z tytułu różnych roszczeń.
Czym jest OOU?
Obszar Ograniczonego Użytkowania został utworzony uchwałą Sejmiku Województwa Małopolskiego nr XXXII/470/09 z dnia 25 maja 2009 r. Ogranicza on przeznaczenie i sposoby korzystania z terenów w pobliżu inwestycji, z podziałem na trzy strefy:
- Strefa A – w której obowiązuje zakaz lokalizowania i budowy nowych obiektów zabudowy mieszkaniowej jedno- i wielorodzinnej, zabudowy zagrodowej i zamieszkania zbiorowego, zabudowy mieszkaniowo-usługowej, szpitali, domów opieki społecznej, oraz zabudowy związanej ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci młodzieży, lokalizacji terenów rekreacyjno-wypoczynkowych poza miastem;a także zakaz zmiany funkcji budynków z niemieszkalnych na mieszkalne;
- Strefa B – w której obowiązuje zakaz lokalizowania i budowy nowych obiektów szpitali, domów opieki, oraz zabudowy związanej ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży;
- Strefa C – w której obowiązuje zakaz lokalizowania i budowy nowych obiektów zabudowy związanej ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży – działających w porze nocnej.
Mapy ewidencyjne i wykazy działek objętych poszczególnymi strefami są dostępne w załącznikach nr 2.1; 2.22 oraz 3.1 i 3.2 do uchwały pod adresem: https://bip.malopolska.pl/umwm,a,62555,uchwala-nr-xxxii47009-sejmiku-wojewodztwa-malopolskiego-z-dnia-25-maja-2009-r-w-sprawie-utworzenia-o.html
Jakie mogą być skutki rozbudowy lotniska i rozszerzenia OOU?
Potencjalne rozbudowa lotniska może wiązać się z:
- koniecznością wywłaszczenia nieruchomości na cel publiczny;
- rozszerzeniem lub przesunięciem granic OOU wraz z wyżej wymienionymi zakazami dla poszczególnych stref;
- zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów w pobliżu inwestycji;
- oddziaływaniem przez inwestycję na nieruchomości, które w chwili obecnej takiego oddziaływania nie odczuwają (np. poprzez emisję spalin, hałasu, natężony ruch drogowy).
Jakie roszczenia mogą przysługiwać właścicielom nieruchomości położonych na obszarze lub w okolicy lotniska?
W zależności od skutków, jakie poniosą właściciele nieruchomości na terenie lub w sąsiedztwie inwestycji, będą przysługiwać im różne uprawnienia.
Wywłaszczenie
Pozytywna decyzja środowiskowa wydana w lutym 2026 r. przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w Krakowie otwiera drogę do rozpoczęcia procedury wywłaszczenia nieruchomości, w szczególności w związku z budową nowej drogi startowej. Wywłaszczenia mogą dotyczyć nieruchomości na obszarze Balic, Szczyglic i Rząski.
Wywłaszczenia na cel budowy (rozbudowy) lotniska odbywają się na podstawie tzw. specustawy – ustawy dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego. Nie ma prawnej możliwości zablokowania wydania decyzji wywłaszczeniowej, jednakże właścicielowi nieruchomości przysługują uprawnienia, związane z wywłaszczeniem.
- Odszkodowanie za wywłaszczenie
Ustala je właściwy wojewoda, w drodze decyzji wydanej w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego stała się ostateczna. Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji (lotniska) oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Odszkodowanie przysługuje właścicielom, współwłaścicielom, użytkownikom wieczystym i uprawnionym do korzystania ze służebności na wywłaszczanej nieruchomości. Wydanie decyzji jest obowiązkiem wojewody, nie trzeba składać w tym zakresie odrębnych wniosków.
Od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania służy odwołanie do właściwego ministra, a następnie decyzja ministra może zostać zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
- Żądanie wykupu pozostałej części nieruchomości
W przypadku wywłaszczenia jedynie części nieruchomości, jeżeli część niewywłaszczona nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać wykupienia pozostałej części przez właściwego wojewodę lub organ samorządu terytorialnego.
- Uprawnienia odszkodowawcze posiadaczy zależnych
Jeżeli wywłaszczana nieruchomość została wydzierżawiona, oddana w użytkowanie, wynajęta lub użyczona, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy, użytkowania, najmu lub użyczenia ze skutkiem natychmiastowym. Osobom uprawnionym z wymienionych stosunków prawnych przysługuje wówczas odszkodowanie za poniesione straty.
Przesunięcie OOU lub zmiana MPZP
Przesunięcie OOU lub zmiana miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) może wiązać się z ograniczeniem lub zmianą sposobu użytkowania nieruchomości znajdujących się w pobliżu lotniska.
Przesunięcie lub zmiana OOU uprawnia do dochodzenia odszkodowania, gdy:
- doszło do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości;
- korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone;
- na skutek ograniczenia powstała szkoda lub zmniejszyła się wartość nieruchomości.
Uprawnionymi do dochodzenia odszkodowania są właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości. Poza dochodzeniem odszkodowania, mogą oni również dochodzić wykupienia nieruchomości lub jej części przez Skarb Państwa.
Ponadto, uprawnienie do dochodzenia odszkodowania przysługuje także osobom, którym przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości (np. dzierżawa, służebność lub użytkowanie).
Roszczeń tych można dochodzić w ciągu 3 lat od wejścia w życie zmian w OOU.
Natomiast zmiana MPZP wiąże się z uprawnieniem do odszkodowania za tzw. szkodę planistyczną. Szkoda planistyczna powstaje, gdy:
- został uchwalony lub zmieniony MPZP;
- wskutek jego uchwalenia lub zmiany korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone
- nieruchomość jest przedmiotem prawa własności lub użytkowania wieczystego.
Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest w takim przypadku uprawniony do żądania odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę lub wykupienia części lub całości nieruchomości. Uprawnienia te mogą zostać zrealizowane w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego MPZP. Co więcej, można z nich skorzystać także w przypadku sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego MPZP. Odszkodowanie obejmuje wówczas różnicę w cenie, po jakiej nieruchomość została sprzedana w związku z obniżeniem jej wartości.
Immisje
Immisje to działania, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W kontekście nieruchomości zlokalizowanych w okolicy lotniska mogą one obejmować np. zwiększony hałas, ruch drogowy, zanieczyszczenia powietrza. Pomimo, że nie ograniczają one możliwości korzystania z nieruchomości, mogą obniżać jej atrakcyjność i wartość rynkową, lub mieć wpływ na zdrowie i warunki życiowe sąsiadów.
W związku z tym, odszkodowanie przysługuje zarówno właścicielom nieruchomości (z uwagi na obniżenie jej wartości), jak i osobom, które doznały osobistych uszczerbków z powodu immisji (np. uszczerbek na zdrowiu z powodu zanieczyszczeń, zakłócanie spokoju).
Roszczenie o naprawienie szkody z tytułu immisji może być dochodzone w terminie trzech lat od jej powstania lub powzięcia przez poszkodowanego wiedzy o jej powstaniu i osobie obowiązanej do naprawienia szkody, jednak nie później niż w ciągu dziesięciu lat od dnia, w którym zaistniało zdarzenie wywołujące szkodę.
Adw. Grzegorz Górecki
Apl. adw. Dominika Jon
