Pandemia COVID-19 a obowiązek zapłaty czynszu z tytułu umowy najmu lokalu użytkowego.

dodano: 14.04.2020

W związku z ogłoszeniem na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii, wielu przedsiębiorców zostało zmuszonych do zamknięcia sklepów, restauracji i innych punktów usługowych.

 

Czy mimo faktycznego zaprzestania prowadzenia działalności w wynajmowanym lokalu przedsiębiorca ma obowiązek zapłaty czynszu?

 

Tak.

 

Wyjątek stanowi najem lokali w galeriach handlowych oraz najem lokali stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich jednostek organizacyjnych.

 

Po pierwsze, jeżeli przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m2 (galerii handlowej), to w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w takich obiektach – zgodnie z regulacjami tzw. tarczy antykryzysowej – nie jest on zobowiązany do zapłaty czynszu najmu. Wynajmujący nie jest natomiast zobowiązany do zapewnienia najemcy lokalu.

 

Zgodnie z regulacjami tzw. tarczy antykryzysowej, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

 

Równocześnie najemca powinien – w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych – złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Możliwość skorzystania przez najemcę z uprawnienia do zaniechania uiszczania czynszu jest zatem warunkowane złożeniem przez najemcę – po ustaniu stanu epidemii – oświadczenia o zamiarze przedłużenia umowy najmu.

 

Po drugie, jeżeli przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w obiekcie stanowiącym własność Skarbu Państwa, to należności z tytułu czynszu najmu przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii mogą być umarzane w całości albo w części lub ich spłata może być odraczana albo rozkładana na raty, przez prezydenta miasta na prawach powiatu lub starostę. Podmioty te mogą również postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności z tytułu czynszu najmu.

 

W odniesieniu do obiektów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, organ stanowiący danej jednostki może, w drodze uchwały, określić zasady udzielania ulg dotyczących należności pieniężnych z tytułu czynszu najmu. Do czasu wydania stosownej uchwały, należności te mogą być umarzane, terminy ich spłaty mogą zostać odroczone lub płatność tych należności może zostać rozłożona na raty przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.

 

W pozostałych przypadkach, umowa najmu pozostają wiążące, toteż nadal istnieje obowiązek zapłaty czynszu.

 

Czy istnieje możliwość obniżenia czynszu najmu?

 

Jest to możliwe, ale przy spełnieniu oznaczonych warunków.

 

Jeżeli:

  • z powodu ogłoszenia stanu epidemii zapłata czynszu w umówionej wysokości wiązałaby się z nadmiernymi trudnościami albo
  • groziłaby rażącą stratą
  • a strony nie przewidziały w umowie rozwiązań związanych z zaistnieniem takiej wyjątkowej sytuacji

najemca może żądać obniżenia czynszu.

 

Przepisy prawa cywilnego przewidują możliwość zmiany wysokości czynszu najmu z uwagi na wystąpienie okoliczności nadzwyczajnych (niezwykłych, zdarzających się rzadko, a równocześnie niemożliwych do przewidzenia). Za taką okoliczność z pewnością można uznać pandemię COVID-19, jak też spowodowany pandemią zastój gospodarczy. W przypadku wystąpienia po stronie najemcy trudności w terminowym uiszczaniu czynszu w ustalonej w umowie najmu wysokości, jak też sytuacji, w której terminowe uiszczanie czynszu wiązałoby się dla najemcy z rażącą (ponadprzeciętną) stratą, może on żądać zmiany warunków umowy. Konieczność płacenia czynszu za nieużywany lokal, który – nie z winy najemcy – nie przynosi żadnych dochodów, a strony umowy nie byłyby w stanie przewidzieć takiego stanu rzeczy, stanowi realizację ustawowych przesłanek uprawniających najemcę do żądania obniżenia czynszu.

 

Przez wzgląd na powyższe, najemca winien zwrócić się do wynajmującego o renegocjację warunków umowy w zakresie wysokości i terminów płatności umówionego czynszu. Brak zgody wynajmującego na obniżenie czynszu uprawnia najemcę do dochodzenia obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy na drodze postępowania sądowego.

 

Edyta Kuś, aplikantka adwokacka

Magdalena Smędzik, aplikantka adwokacka

Daniel Bieszczad, wspólnik, adwokat, bieszczad@bgka.pl

 

Potrzebujesz pomocy w zwiazku z COVID-19? Napisz: koronawirus@bgka.pl