W braku zgody wynajmującego na zmianę umowy w zakresie wysokości czynszu najmu, jeżeli zła sytuacja finansowa najemcy spowodowana pandemią nie pozwala na zapłatę czynszu w umówionej wysokości, najemcy przysługuje prawo do dochodzenia swoich praw przed sądem.
Jakie może być rozstrzygnięcie sądu?
Sąd, rozpoznając sprawę o obniżenie czynszu najmu, może:
- oznaczyć sposób wykonania zobowiązania;
- oznaczyć wysokość świadczenia (czynszu);
- orzec o rozwiązaniu umowy.
Czym kieruje się sąd wydając wyrok?
Sąd rozpoznając sprawę wyda wyrok po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego.
Przedsiębiorcy, którzy – mimo wybuchu epidemii koronawirusa i faktycznego zamrożenia gospodarki (a w konsekwencji i ich działalności) – ponoszą koszty wynajmu lokali użytkowych, mają możliwość renegocjacji umów najmu w zakresie wysokości umówionego czynszu. Taką możliwość mają także najemcy lokali mieszkalnych, którzy w następstwie pandemii COVID-19 utracili pracę lub inne źródło utrzymania.
Jeżeli jednak wynajmujący nie wyrazi zgody na zmianę lub rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, a brak jest możliwości jej wypowiedzenia, najemca może wystąpić do sądu z żądaniem obniżenia czynszu najmu. W nadzwyczajnych wypadkach (epidemię COVID-19 można zakwalifikować jako wypadek nadzwyczajny), sąd ma możliwość ingerowania w treść umowy najmu. W przypadku rosnącego zadłużenia z tytułu czynszu najmu, proponowane rozwiązanie może stanowić wymierną pomoc dla najemcy. Przy rozpoznawaniu sprawy, sąd będzie z pewnością mieć na uwadze znaczne straty, jakie ponoszone są przez wszystkie podmioty współistniejące na rynku.
Podkreślić należy, że wyżej zakreślone rozwiązanie dotyczy lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych w obiektach handlowych, których powierzchnia nie przekracza 2 000 m2, niestanowiących własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Kwestia wysokości czynszu najmu lokali użytkowych w obiektach handlowych, których powierzchnia przekracza 2 000 m2 oraz lokali stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego została przez ustawodawcę uregulowana w tzw. tarczy antykryzysowej. Uregulowania te zostały omówione w opublikowanych na tej stronie artykułach.
Należy także pamiętać, że niekiedy w umowie najmu zawarte są postanowienia dotyczące zobowiązań stron w wypadku zaistnienia tzw. siły wyższej. Jeżeli w umowie najmu zawarte zostało postanowienie, zgodnie z którym wystąpienie „siły wyższej” zwalnia (ogranicza) strony z obowiązków wynikających z umowy, najemca może żądać na podstawie tego postanowienia umownego zwolnienia (obniżenia) z czynszu na czas trwania pandemii.
Siłą wyższą jest zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe lub prawie niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie można zapobiec. Za takie zdarzenie należy uznać aktualną sytuację wywołaną pandemią COVID-19. Oznacza to, że jeżeli w umowie najmu zawarto postanowienie o zwolnieniu lub ograniczeniu zobowiązań stron na wypadek zaistnienia siły wyższej, to najemca może domagać się na tej podstawie zwolnienia z obowiązku zapłaty czynszu albo ograniczenia tego obowiązku.
Należy jednak pamiętać, że strony mogły zawrzeć w umowie definicję siły wyższej na potrzeby ich stosunku prawnego. Niezbędne jest zatem każdorazowe przeanalizowanie w tym zakresie zawartej umowy.
Magdalena Smędzik
aplikantka adwokacka
Edyta Kuś
aplikantka adwokacka
Daniel Bieszczad
wspólnik, adwokat
bieszczad@bgka.pl
Potrzebujesz pomocy w zwiazku z COVID-19?
Napisz: koronawirus@bgka.pl
