Decydując się na zakup lokalu mieszkalnego, nabywca nie zakłada opóźnień związanych z realizacja inwestycji deweloperskiej, a tym samym niewywiązania się dewelopera z terminowego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego.
Zwłoka dewelopera powoduje jednak szereg negatywnych skutków dla nabywcy, w szczególności brak możliwości oddania lokalu w jego płatne użytkowanie czy konieczność najmu lokalu zastępczego.
Jakie okoliczności uzasadniają dochodzenie odszkodowania od dewelopera?
Umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
We wspomnianej powyżej umowie deweloperskiej zakreślony jest termin, do którego deweloper zobowiązany jest ukończyć inwestycje oraz przenieść własność lokalu na nabywcę. Jeżeli umowa przeniesienia własności nieruchomości nie zostanie zawarta w terminie, pojawia się możliwość dochodzenia od dewelopera odszkodowania za wynikłą szkodę w wysokości uszczerbku w majątku nabywcy. Okres zwłoki dewelopera obejmuje czas od daty, w której zgodnie z umową deweloperską powinien on przenieść własność lokalu, do dnia faktycznego zawarcia umowy przenoszącej własność.
W jakiej wysokości nabywcy przysługuje odszkodowanie?
W przypadku zakupu nieruchomości na cele inwestycyjne (np. oddania w płatny najem) nabywca swoim żądaniem może objąć utracone korzyści majątkowe tj. nieuzyskanie należności czynszowych za okres zwłoki dewelopera. Oczywistym jest bowiem, że zawarcie umowy najmu nie będzie możliwe do momentu, w którym nabywca rzeczywiście stanie się właścicielem mieszkania.
W związku z uniemożliwieniem oddania w płatne użytkowanie lokalu może on dochodzić odszkodowania w postaci tzw. lucrum cessans na podstawie art. 361 § 2 kodeksu cywilnego. Przywołany przepis wskazuje, że naprawienie szkody obejmuje nie tylko rzeczywiście poniesione straty, ale też korzyści, które nabywca mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. W przypadku umowy deweloperskiej utracone korzyści obejmują więc między innymi wysokość czynszu jaki nabywca uzyskałby oddając lokal najemcy, gdyby deweloper nie pozostawał w zwłoce.
Podstawę wyliczenia odszkodowania może stanowić porozumienie z potencjalnym najemcą lub rynkowa wysokość czynszu dla lokali mieszkalnych o podobnej wielkości oraz zbliżonej lokalizacji.
Analogiczną sytuacją jest zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Zwłoka dewelopera może bowiem doprowadzić do sytuacji, w której konieczne będzie wynajęcie innego mieszkania.
W takiej sytuacji nabywca może swoim roszczeniem objąć koszty jakie poniósł w związku z najmem lokalu zastępczego w okresie zwłoki dewelopera – podstawę wyliczenia roszczenia stanowić będzie umowa najmu tej nieruchomości, w szczególności określony w niej czynsz i inne opłaty.
Należy zwrócić uwagę, że nabywcy przysługuje odszkodowanie za każdy dzień zwłoki dewelopera.
Co więcej, art. 471 kodeksu cywilnego reguluje dochodzenie odszkodowania za dodatkowe koszty, jakie poniósł nabywca lokalu mieszkalnego, wynikłe z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera. Nabywca swoim żądaniem może objąć w szczególności koszty związane z przesunięciem terminu rozpoczęcia prac remontowych oraz ich realizacją czy dodatkowe koszty poniesione w związku zawartą umową o kredyt hipoteczny np. koszt aneksowania umowy.
Jeżeli poniosłeś szkodę w wyniku niewywiązania się dewelopera z terminowego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.
Izabela Potaczek
adwokat Daniel Bieszczad
