W dobie braku stabilności gospodarczej dużym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w nieruchomości, ze względu stosunkowo niskie ryzyko związane z utratą wartości oraz dochodowością.
O ile w przypadku osób fizycznych inwestycje sprowadzają się do zakupu lokali mieszkalnych, przeznaczanych na wynajem krótko lub długoterminowy, o tyle przedsiębiorcy dysponujący zasobniejszym portfelem często rozważają nieruchomości z zamiarem ich późniejszej komercjalizacji.
Komercjalizacja nieruchomości – definicja?
Przez komercjalizację nieruchomości należy rozumieć złożony proces mający zapewnić maksymalizację zysku z danej powierzchni oraz minimalizację ryzyka gospodarczego. Pierwszy etap komercjalizacji polega na czynnościach nakierowanych przede wszystkim na badaniu rynku.
Komercjalizacja nieruchomości krok po kroku
Należy określić zapotrzebowanie na określone branże, podaż nieruchomości komercyjnych a także stawki czynszowe dotyczące poszczególnych rodzajów nieruchomości.
Po określeniu lokalnych uwarunkowań możemy skupić się na poszukiwaniu odpowiedniej nieruchomości, pożądanej na rynku oraz oferującej dla właściciela atrakcyjne stawki najmu oraz umożliwiającej jej szybki wynajem.
Niezmiernie ważnym aspektem komercjalizacji nieruchomości jest przede wszystkim skonstruowanie odpowiedniej umowy łączącej właściciela komercjalizowanej nieruchomości z przyszłymi podmiotami korzystającymi.
Komercjalizacja nieruchomości – umowa
W zależności od rodzaju nieruchomości i branży, w jakiej najemca ma działać, istotny jest przede wszystkim dobór odpowiedniej formy umowy. Zasadniczo jako główne rodzaje umów na podstawie których może dojść do komercjalizacji powierzchni można wskazać dzierżawę oraz najem.
Dzierżawa
Dzierżawa daje uprawnienie nie tylko do korzystania z nieruchomości, ale także pobierania pożytków. W praktyce oznacza to, że np. jeżeli komercjalizacja nieruchomości ma polegać na umożliwieniu czerpaniu korzyści z jej odpłatnego udostępniania osobom trzecim (np. usługi związane z zakwaterowaniem turystów) właściwa będzie umowa dzierżawy. Choć bardzo zbliżona do najmu, rożni się od niego przede wszystkim obowiązkami związanymi z utrzymaniem nieruchomości, którą dzierżawca winien utrzymywać w stanie niepogorszonym, podczas gdy najemca zobowiązany jest jedynie do drobnych napraw.
Najem
Z umowa najmu możemy mieć do czynienia przede wszystkim tam, gdzie komercjalizacja następuje nie w celu pobierania pożytków z nieruchomości. A więc np. chodzi o wynajem lokali mieszkalnych, bądź np. powierzchni magazynowych, biurowych.
Niezależnie od przedstawionego powyżej kodeksowego podziału rodzajów umów uprawniających do korzystania z cudzej nieruchomości, istotne jest, aby wypracować model własnej umowy, rzetelnie zabezpieczający interesy właściciela nieruchomości. Z doświadczenia kancelarii wynika, że w umowie takiej uregulować należy wyczerpująco uregulować kwestie mogące stanowić przyczynę przyszłego sporu pomiędzy stronami.
W pierwszej kolejności w umowie należy ustalić dostępność szeroko pojętych mediów: od wody i kanalizacji, przez energię elektryczną, po dostęp do internetu. W zależności od rodzaju nieruchomości, czasu trwania umowy oraz branży korzystającego można zabezpieczyć zapłatę rachunków poprzez uregulowanie systemu przedpłat rozliczanych w danym okresie przez strony na podstawie salda, refaktury bądź też nawet ustalenia, że umowy z dostawcą mediów zostaną zawarte bezpośrednio przez korzystającego z nieruchomości, co z punktu widzenia właściciela w zupełności usuwa problem związany z brakiem terminowych płatności w tym zakresie.
Zabezpieczenie interesów właściciela
Kolejną kwestią wymagającą szczegółowego uregulowania jest po pierwsze ustalenie zabezpieczenia interesów właściciela w przypadku z płatnościami ze strony korzystającego. Powszechnym sposobem zabezpieczenia interesów właściciela jest uiszczenie przez korzystającego kaucji odpowiadającej sumie czynszu za okres wypowiedzenia umowy. W takiej sytuacji w przypadku braku płatności właściciel może kaucję zachować i umowę wypowiedzieć. Jednakże rozwiązanie takie może być problematyczne w przypadku komercjalizacji dużych powierzchni usługowych lub przemysłowych. W tym przypadku najczęstsze zastosowanie znajdują gwarancje bankowe przestawiane do umowy przez zainteresowanego najemcę lub dzierżawcę. Dodatkowo można żądać również złożenia przez korzystającego z nieruchomości oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie zaległości wynikających z umowy, co wydatnie skróci i ułatwi możliwość dochodzenia zadłużenia na drodze postępowania sądowego.
Rozwiązanie umowy
Bezwzględnie należy pamiętać również o uregulowaniu w umowie zasad jej rozwiązania. Pamiętać należy, że znakomita większość kontraktów regulujących zasady korzystania z nieruchomości ma charakter terminowy. W takiej sytuacji np. umowa najmu może zostać wypowiedziana przez właściciela jedynie w przypadku zastrzeżenia takiej możliwości w jej treści. Istnieje oczywiście możliwość rozwiązania umowy terminowej bez odpowiedniego zastrzeżenia, jednak bez odpowiednich zapisów kontraktowych jest do droga dłuższa, bardziej skomplikowana i wymagająca więcej zachodu. Warto zatem zastrzec możliwość rozwiązania umowy w istotnych dla właściciela przypadkach, przykładowo jeśli korzystający z lokalu zalega z zapłatą czynszu lub innych płatności, oddaje nieruchomość do korzystania innym osobom bez wiedzy właściciela, pogarsza jej stan bądź zmienia przeznaczenie. To tylko najczęściej spotykane przypadki, zaś ustalenie katalogu przyczyn rozwiązania umowy winno zawsze zostać poprzedzone konsultacjami z właścicielem oraz uwzględniać specyfikę nieruchomości oraz danej branży.
Koszty nieruchomości
Kolejnym punktem zapalnym w relacji najemca/dzierżawca oraz właściciel jest kwestia ponoszenia kosztów nieruchomości. Poprawnie skonstruowana umowa powinna uwzględniać – bądź to w kalkulacji czynszu, czy też opłat administracyjnych, kwestie związane z określeniem podmiotu ponoszącego ciężary związane z regulowaniem podatków, kosztów konserwacji sieci i urządzeń, okresowych remontów nieruchomości.
Jednocześnie umowa winna regulować sposób wyboru wykonawców czynności konserwacyjnych i remontowych również w kontekście cen ich usług. W przeciwnym razie koszty w tym zakresie mogą kwestionowane jako odbiegające od standardu rynkowego – który nie zawsze jest miarodajny w danym przypadku, w szczególności komercjalizacji nieruchomości o wysokim standardzie.
W trakcie sporządzania wzoru umowy nie można również pominąć kwestii związanych z ponoszeniem kosztów ulepszeń i adaptacji dokonywanych przez najemcę lub dzierżawcę. Umowa powinna precyzyjnie określać, w jakim stanie lokal ma zostać zwrócony, czy korzystający zobowiązany będzie do usunięcia adaptacji czy też właściciel może je zatrzymać, a jeśli tak to do jakiego stanu lokal winien być przywrócony i w jakim terminie.
Poprawnie skonstruowana umowa komercjalizacyjna powinna również określać konsekwencje finansowe obydwu stron, w przypadku jej nienależytego wykonywania. Zapisy w tym zakresie mają funkcję przede wszystkim dyscyplinującą strony, a także ułatwiają prowadzenie potencjalnego sporu sądowego – bowiem wyłączają konieczność wykazywania np. wysokości szkody. W zależności od rodzaju uchybienia należy dokonać wyboru pomiędzy karą umowną, a opłatą gwarancyjną – instytucje te różnią się znacząco od siebie.