Kategorie
aktualności

Transakcje typu private debt jako sposób pozyskiwania finansowania

W ostatnim czasie rośnie w całej Europie zainteresowanie finansowaniem przedsiębiorców przy pomocy umów typu private debt. Szacuje się, że segment funduszy tego rodzaju wzrósł na starym kontynencie dziesięciokrotnie w ciągu ostatnich kilku lat. Ten sposób pozyskiwania środków w Polsce jest coraz częściej stosowany w branży deweloperskiej wobec mniej korzystnych warunków kredytów bankowych oraz zbyt długich procedur kredytowych. Poniżej opisujemy na czym polega transakcja typu private debt, dla kogo jest ona korzystną alternatywą i z jakimi wiąże się warunkami.

Czym jest private debt?

Jest to inwestycja polegająca na zasileniu przez zewnętrznego inwestora środkami pieniężnymi firmy, najczęściej na określony cel gospodarczy.

Komu służy alternatywne finansowanie?

W Polsce z tego rodzaju finansowania korzystają firmy z branży deweloperskiej, przedsiębiorstwa produkcyjne a także przedstawiciele innych branż, np. farmy fotowoltaiczne. Przedsiębiorca, który potrzebuje środków na realizacje konkretnego przedsięwzięcia, np. na zakup gruntu pod inwestycję deweloperską, podpisuje umowę na mocy której inwestor finansuje to przedsięwzięcie w zamian za profity finansowe w postaci odsetek lub udziału w zyskach z planowanego przedsięwzięcia.

Jakie są warunki finansowania?

Warunki zależą od indywidualnych potrzeb przedsiębiorstwa a także oczekiwań inwestora co do zwrotu z inwestycji oraz zabezpieczenia jego należności. Najczęściej stosowanymi mechanizmami są pożyczka, emisja obligacji, umowa inwestycyjna oraz różne warianty powyższych rozwiązań. Inwestorzy zabezpieczają zwrot środków najczęściej na nieruchomościach dłużnika, a nadto stosują inne metody gwarantujące bezpieczeństwo kapitału, takie jak poręczenia, przewłaszczenia aktywów na zabezpieczenie i zastawy.

Adw. Daniel Bieszczad

Kategorie
aktualności

Ważne zmiany dla sklepów internetowych, ale nie tylko – Dyrektywa Omnibus

Dyrektywa Omnibus, to dyrektywa wprowadzająca daleko idące zmiany regulacji stosunków przedsiębiorców i konsumentów w zakresie e-commerce oraz w sklepach stacjonarnych, poprzez przyznanie konsumentom dodatkowej ochrony przed nieuczciwymi praktykami sprzedających.

Wejście w życie nowych przepisów

Przepisy unijne zakładały implementację i wdrożenie nowych regulacji do 28 maja 2022 r., który to termin nie został dotrzymany, w związku z czym opadły emocje i zainteresowanie dostosowaniem przedsiębiorców do nowych zasad. Jednak czy słusznie?

Projekt zmiany ustawy o prawach konsumenta oraz niektórych innych ustaw wdrażający Dyrektywę Omnibus został skierowany do Sejmu ze znacznym opóźnieniem, bo dopiero w dniu 26 czerwca 2022 r. Oczywistym było więc, że Polska nie dotrzyma terminów wskazanych na implementację nowych zapisów, a szum medialny wokół restrykcyjnych nowych regulacji i wysokich kar pieniężnych opadł.

Co prawda zasadą w odniesieniu do dyrektyw jest brak ich bezpośredniego skutku, co oznacza, że do momentu wejścia w życie ustawy implementującej Dyrektywę Omnibus, nie jest możliwe wyciąganie konsekwencji w stosunku do przedsiębiorców za niestosowanie nowych regulacji oraz nakładanie kar pieniężnych. Oczywiście nie ma to zastosowania w stosunku do przedsiębiorców, którzy kierują swoją ofertę do konsumentów w innych krajach członkowskich – gdzie wewnętrzne przepisy implementujące Dyrektywę Omnibus mogły zostać wdrożone (np. Węgry). W takim przypadku przedsiębiorca ma obowiązek dostosowania swojej działalności do wymogów danego państwa członkowskiego.

W zakresie polskiego rynku e-commerce również warto, aby przedsiębiorcy zaczęli przygotowywać się na nadchodzące zmiany, gdyż projekt zmiany ustaw w lipcu 2022 r. został skierowany do pierwszego czytania na posiedzeniu Sejmu, który może się nim zająć już podczas kolejnych obrad we wrześniu 2022 r. Co dla polskich konsumentów i przedsiębiorców oznacza wprowadzenie do porządku prawnego tzw. Dyrektywy Omnibus?

Najważniejsze zmiany dla e-commerce

  1. Obowiązek informacyjny o wcześniejszej cenie w przypadku obniżenia ceny – ma na celu przeciwdziałanie nieuczciwym praktykom polegającym na sztucznym podwyższeniu ceny przed jej obniżeniem. Powodowało to oczywiste wprowadzenie w błąd klienta, który nierzadko w ten sposób nabywał towary za cenę taką samą, lub nawet wyższą niż pierwotna cena przed „obniżką”. Takie działanie, choć nieuczciwe, nie było sprzeczne z prawem.

Po zmianie przepisów przy towarze będzie musiała pojawić się informacja o (1) aktualnej cenie, (2) najniższej możliwej cenie towaru bądź usługi oraz (3)  historii cen z ostatnich 30 dni przed obniżką.

  1. Sprzedawca musi sprawdzić wiarygodność opinii, poprzez ustalenie, czy recenzje rzeczywiście pochodzą od konsumentów, którzy faktycznie zakupili/użyli opiniowane produkty/usługi.

W tym zakresie na przedsiębiorcy spoczywa obowiązek informacyjny w zakresie wskazania, czy i w jaki sposób potwierdza, że opinie pochodzą od konsumentów, którzy korzystali z produktu/usługi lub go zakupili.

  1. Sprzedawca musi ustalić i podać, czy osoba trzecia oferująca towary, usługi lub treści cyfrowe za pośrednictwem internetowej platformy handlowej jest przedsiębiorcą czy nie. Jeżeli osoba trzecia nie jest przedsiębiorcą, istnieje obowiązek poinformowania, że do umowy nie mają zastosowania prawa konsumenta wprowadzone na podstawie Dyrektywy Omnibus oraz nie mają zastosowania przepisy ochrony konsumentów, jak np. prawo odstąpienia od umowy w ciągu 14 dni od daty otrzymania towaru. Informacja będzie udzielana na podstawie oświadczenia sprzedającego, a nieudzielenie jej będzie uznawane za nieuczciwą praktykę handlową.
  2. Przedsiębiorca będzie mieć obowiązek poinformowania, czy cena towaru jest spersonalizowana na podstawie zautomatyzowanego podejmowania decyzji i profilowania.

Przedsiębiorcy będą zobowiązani do dostosowania swoich regulaminów sklepów internetowych, ofert i informacji dostępnych w sklepach internetowych do ww. regulacji. Ustawa wymaga, aby konsumenci byli odpowiednio i przejrzyście informowani o przysługujących im prawach i sposobie ich realizacji na każdym etapie dokonywania zakupu, a także przed jego dokonaniem (dotyczy to w szczególności takich informacji, jak prawo do odstąpienia od umowy).

Nie tylko e-commerce

Zmiany prowadzone na podstawie Dyrektywy Omnibus, choć najbardziej dotkliwe dla branży e-commerce, mają dotyczyć w odpowiednim zakresie również sklepów stacjonarnych. Projekt ustawy proponuje także objęcie ochroną konsumentów także umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa. Sprzedaż dokonywana np. na pokazach, wycieczkach czy w trakcie nieumówionych wizyt w domu konsumenta, która często przyjmuje bardzo agresywne formy i wiąże się z natychmiastowym obowiązkiem zapłaty (często wygórowanej) ceny, które to oferty sprzedaży kierowane są zazwyczaj do osób starszych. Regulacja będzie chronić często nieświadomych konsumentów przed szybkim i nieprzemyślanym zawarciem umowy, poprzez uznanie takiej umowy za niewywołującą skutków prawnych.

Sankcje

Wejście w życie nowych przepisów budzi duże zainteresowanie, z uwagi na wysokie kary administracyjne, jakie mogą być nałożone na przedsiębiorców niestosujących się do nowych regulacji – niewykonanie obowiązków informacyjnych ma skutkować nałożeniem na przedsiębiorcę kary pieniężnej do wysokości 20.000 zł przez wojewódzkiego inspektora Inspekcji Handlowej, a niewłaściwe prezentowanie cen może skutkować naruszeniem przez przedsiębiorcę zbiorowych interesów konsumentów, co może spowodować nałożenie przez Prezesa UOKIK kary pieniężnej w wysokości nawet do 10% obrotu przedsiębiorcy.

adw. Agnieszka Wolińska

adw. Daniel Bieszczad

Kategorie
aktualności

Czym jest kryptoreklama?

Reklama ma często wpływ na decyzję dotyczącą zawierania wszelkiego rodzaju umów przez konsumentów. W aktualnym stanie prawnym istnieje szereg regulacji, które mają na celu zapobieganie wprowadzania konsumenta w błąd przez przedsiębiorców – procentów danego produktu lub usługi, których reklama dotyczy. Prawo zakazuje stosowania praktyk, które skutkują, tym że konsument pod wpływem ukrytej reklamy zawiera określoną umowę, na którą nie zdecydowałby się wiedząc, że ma do czynienia z przekazem promocyjnym.

Przepisy dotyczące ukrytej reklamy możemy znaleźć w kilku aktach prawnych. Regulacje zawarte są w szczególności w ustawie z dnia 23 sierpnia 2007 roku o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym oraz w ustawie z dnia 16 kwietnia 1993 roku o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

Odnosząc się do ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, definicję ukrytej reklamy znajdziemy w  art. 16 ust.1 pkt. 4. Wskazany przepis określa ukrytą reklamę jako wypowiedź, która, zachęcając do nabywania towarów lub usług, sprawia wrażenie neutralnej informacji. Wskazana w ustawie wypowiedź jest sposobem przekazania zrozumiałego komunikatu, w dowolnej formie – słowa, obraz, dźwięk, która tylko pozornie jest neutralnym przekazem informacji.

Jest to przykład celowego wprowadzania konsumenta w błąd, które skutkuje przekonaniem odbiorcy reklamy, że nie ma do czynienia z ukrytym przekazem promocyjnym. Zadaniem ukrytej reklamy jest nakłanianie do nabywania określonych towarów i usług przez konsumenta. Wskazane działanie stanowi czyn nieuczciwej konkurencji.

Należy zwrócić uwagę, że kluczowym celem wprowadzenia regulacji zakazujących stosowania ukrytej reklamy jest możliwość łatwego odróżnienia przez odbiorcę, czy reklama jest neutralną informacją, czy też jest to wypowiedź z ukrytym przekazem. Odbiorca reklamy – konsument wskutek ukrytej reklamy odnosi błędne wrażenie, że nie chodzi o przekaz promocyjny, lecz o informację obiektywną. Potwierdzeniem powyższego jest stanowisko Sądu Najwyższego odnoszące się do art. 16 ust.1 pkt 4. Zgodnie z stanowiskiem sądu przepis ogranicza się do takich praktyk reklamowych, które polegają na rozpowszechnianiu informacji o produkcie w taki sposób, że – z obiektywnego punktu widzenia, a więc niezależnie od faktycznego przekonania adresata przekazu – odbiorca nie odbiera ich, jako pochodzących od przedsiębiorcy lub podmiotów z nim powiązanych, którego produktu takie wypowiedzi dotyczą (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 r. o sygnaturze akt IIICSK 20/07).

Dodatkowo, ukryta reklama została uregulowana również przepisami ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Art. 7 ust. 11 ustawa definiuje ukrytą działalność reklamową jako kryptoreklamę, polegającą na wykorzystywaniu treści publicystycznych w środkach masowego przekazu – medialnego. Celem wykorzystania kryptoreklamy jest promocja produktu w sytuacji gdy przedsiębiorca zapłacił za tę promocję, która nie wynika wprost z treści lub z obrazów lub dźwięków łatwo rozpoznawalnych przez konsumenta.

Najczęściej z kryptoreklamą może się spotkać w telewizji, w gazetach oraz w Internecie – obecnie w szczególności za pośrednictwem social mediów. Należy zwrócić uwagę, że kryptoreklama jest celowym efektem działania producenta produktu, którego dana reklama dotyczy. Jak wskazuje przepis ustawy za ten rodzaj reklamy pobierane jest wynagrodzenie, zatem jest to świadome działanie marketingowe producenta towaru lub usługi.

Odpowiedzialność za stosowanie ukrytej reklamy, uznanej jako czyn nieuczciwej konkurencji odnosi się zarówno do osoby zlecającej reklamę – przedsiębiorcy, jak również osoby publikującej – agencji reklamowej lub osoby umieszczającej wpis w social mediach.

Izabela Potaczek
adwokat Daniel Bieszczad

Kategorie
aktualności

Precedensowe stwierdzenie nieważności umowy ubezpieczenia z UFK

Sąd Okręgowy w Krakowie unieważnia umowę ubezpieczenia na życie z UFK –  prawomocna wygrana Kancelarii w sprawie certyfikatów Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego

Z satysfakcją informujemy, że dnia 28 kwietnia 2022 roku Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił apelację ubezpieczyciela i potwierdził nieważność umowy ubezpieczenia na życie z ubezpieczeniowymi funduszami kapitałowymi (UFK) zawartej przez naszego klienta (sygn. akt II Ca 2916/21).

Sprawa miała charakter precedensowy ze względu na charakterystyczny stan faktyczny oraz okoliczność, że Klient alokował posiadane środki w produkt reklamowany jako premium, który wysokie ryzyko rekompensować miał potencjalnie wysokim zyskiem – nabywane były bowiem certyfikaty Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego (FIZ).

Stan sprawy przedstawiał się następująco.

W 2016 roku powód zawarł wymienioną wyżej umowę wpłacając jednorazowo składkę w wysokości 20.000 zł. Składka ta została zaalokowana na wybranym przez niego FIZ. Niemal dwa lata później pozwana spółka udzieliła naszemu Klientowi informacji o niepewnej sytuacji funduszu oraz wskazała graniczną datę, do której należy złożyć dyspozycję konwersji środków (przeniesienie środków z jednego funduszu na inny). Przed upływem wskazanej przez ubezpieczyciela daty powód otrzymał kolejną informację – tym razem o komunikacie Altus TFI S.A. o zmianie statutów FIZ – wskutek której to zmiany wstrzymano jakiekolwiek transakcje dotyczące między innymi funduszu, na którym nasz Klient ulokował środki.

W rezultacie doszło do impasu – z jednej strony środki powoda zostały – pomimo prawidłowego złożenia przez niego dyspozycji konwersji – zamrożone, z drugiej ubezpieczyciel nie miał praktycznej możliwości zrealizowania rzeczonej dyspozycji i umożliwienia naszemu Klientowi podjęcia jakichkolwiek czynności inwestycyjnych. Wskutek powyższego powód mógł tylko biernie przyglądać się jak wartość posiadanych przez niego certyfikatów maleje i jak pobierane są przez pozwaną spółkę kolejne opłaty za prowadzenie jego rachunku. Podkreślić należy, że „wyjście” z tego typu wehikułu inwestycyjnego polega na umorzeniu posiadanych jednostek i wypłacie ich wartości. Skoro zatem jakiekolwiek transakcje w ramach funduszu były niemożliwe (dotyczy to także umorzenia jednostek), to powód został zmuszony do trwania w zaistniałym paraliżu.

Nasza Kancelaria podjęła decyzję o poddaniu pod rozwagę sądu uznania umowy za nieważną, co w konsekwencji doprowadzić miało do zwrócenia Klientowi wszystkich środków, jakie zainwestował w FIZ. Wskazaliśmy, że umowa ubezpieczenia – poza iluzorycznym elementem ubezpieczeniowym – faktycznie nie ma nawet charakteru inwestycyjnego na jaki liczył powód (występujący w sprawie jako konsument) – skoro istniała potencjalna możliwość zamrożenia jego środków ze względu na decyzję podmiotu trzeciego (TFI), to nie mógł on przecież podejmować jakichkolwiek dotyczących ich decyzji ekonomicznych. Innymi słowy zawarto umowę inwestycyjną, która dopuszczała możliwość wyłączenia inwestowania.

Dodatkowo w naszej ocenie konsument nie został prawidłowo poinformowany o ryzykach związanych z umową. Było dla nas jasne, że zawierając tego typu umowę należy liczyć się z ryzykiem inwestycyjnym – lokowanie środków w jakiekolwiek dobra – czy są to papiery wartościowe, kryptowaluty czy jednostki uczestnictwa – wiąże się z niebezpieczeństwem ich utraty w przypadku niekorzystnych decyzji biznesowych. W opisywanej sprawie Klient został jednak pozbawiony możliwości podejmowania jakichkolwiek decyzji, a co za tym idzie nawet nie mógł podjąć tego ryzyka.

Celem wzbogacenia naszej argumentacji zwróciliśmy się z wnioskiem o zajęcie stanowiska przez Rzecznika Finansowego, który wyraził aprobatę dla zaprezentowanego przez Kancelarię stanowiska.

Podobnie ocenił je także Sąd Rejonowy dla Krakowa – Nowej Huty w Krakowie i Sąd Okręgowy w Krakowie, oceniając umowę jako nieważną i zasądzając na rzecz naszego klienta zwrot wszystkich zainwestowanych środków.

Sąd II instancji zaakcentował mocno, że tak daleko idące ryzyko, jak związane z rzeczoną umową, stawiało przed ubezpieczycielem szczególnie ważkie obowiązki informacyjne. Nawet pomimo faktu, że konsument powinien być świadomy, iż inwestując środki zagrożony jest ich utratą, profesjonalista ma obowiązek płynący z zasad współżycia społecznego wskazać mu na możliwość całkowitej utraty kontroli nad posiadanymi jednostkami. Zwłaszcza, że zmiana statutów FIZ miała charakter zewnętrzny i nie miał na nią wpływu ani ubezpieczyciel, ani ubezpieczony. Zwrócono również uwagę, że skoro ustawodawca ustanawia „próg wejścia” w zakresie inwestowania w FIZ na poziomie 40.000 euro (Ustawa o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi), to jasno manifestuje, że instrumenty takie powiązane są ze szczególnym niebezpieczeństwem przed którym chronić należy przeciętnego konsumenta.

Podkreślił także Sąd Okręgowy, że ryzyko było całkowicie jednostronne – towarzystwo ubezpieczeń dawało tylko możliwość inwestowania (za którą pobierało opłaty) i na tym układzie wyłącznie zyskiwało. Konsument zaś mógł stracić wszystkie środki i to nie tylko wskutek własnych błędnych decyzji biznesowych, ale też działań zewnętrznych i niezależnych od niego (wstrzymanie wykupów przez TFI).

W końcu  o zachwianiu równowagi kontraktowej świadczył – zdaniem Sądu – fakt, że ubezpieczyciel tak skonstruował stosunek zobowiązaniowy, iż nie był w niektórych przypadkach w stanie wykonać swoich zobowiązań (dyspozycji alokacji/konwersji jednostek), a mimo to pobierał wynikające z umowy wynagrodzenie. Ryzyko to urzeczywistniło się w sprawie niniejszej, w której powód złożył przecież dyspozycję konwersji (chcąc uniknąć utraty wartości posiadanych jednostek), która nie została zrealizowana przez niemal 4 lata.

Wszystkie powyższe okoliczności doprowadziły do uznania umowy za nieważną.

Rezultat procesu cieszy tym bardziej, że nie zasadzał się on na typowych dla spraw  umów ubezpieczenia z UFK zarzutach związanych z abuzywnością klauzul, a wymagał przekrojowej i wszechstronnej analizy tematu, jak również orzecznictwa krajowego i unijnego.

Wyrok jest prawomocny i nie przysługuje od niego skarga kasacyjna, w związku z czym naszemu Klientowi możemy już w tym momencie pogratulować sukcesu.

Adwokat Jakub Hajduk

Adwokat Daniel Bieszczad

Kategorie
aktualności

Nowelizacja Ustawy o rachunkowości – nowe zasady podpisywania dokumentów finansowych

Z dniem 1 stycznia 2022 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, która zmieniła zasady podpisywania dokumentów finansowych, w tym sprawozdań finansowych oraz sprawozdań z działalności spółki. Jest to zmiana o tyle istotna, że w przypadku spółek z zarządem wieloosobowym, zasady te zostały uproszczone.

Sprawozdanie finansowe podpisują osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych (najczęściej księgowa lub księgowy) oraz kierownik jednostki (najczęściej prezes lub jedyny członek zarządu).

Powyższa zasada nie została zmieniona na skutek wskazanej nowelizacji przepisów. Zmiany w tym zakresie, jak wspomniano powyżej, dotyczą zasad podpisywania sprawozdań finansowych (które należy sporządzić każdego roku nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia bilansowego) w spółkach, w których mamy do czynienia z zarządem wieloosobowym.

Do dnia 31 grudnia 2021 r. w takim przypadku sprawozdanie finansowe zobowiązani byli podpisać wszyscy członkowie zarządu. Od 1 stycznia 2022 r. wprowadzono do art. 52 ust. 2 ustawy o rachunkowości dodatkowo możliwość podpisania sprawozdania finansowego przez jedną osobę wchodząca w skład wieloosobowego organu kierującego spółką po złożeniu przez pozostałe osoby wchodzące w skład tego organu oświadczeń, że sprawozdanie finansowe spełnia wymagania przewidziane w ustawie lub odmów złożenia takich oświadczeń. Zrezygnowano zatem z konieczności podpisania sprawozdań przez wszystkich członków zarządu, pozostawiając jednocześnie taką możliwość.

Odmowa złożenia oświadczenia jest równoznaczna z odmową podpisu sprawozdania finansowego i wymaga sporządzenia pisemnego uzasadnienia. Oświadczenie, że sprawozdanie finansowe spełnia wymagania przewidziane w ustawie oraz odmowa złożenia takiego oświadczenia powinny być dołączane do sprawozdania finansowego.

W treści odmowy podpisu, oświadczenia lub odmowy złożenia oświadczenia o zgodności sprawozdania z wymaganiami ustawowymi, wskazać należy sprawozdanie finansowe, którego te dokumenty dotyczą, w szczególności przez podanie daty i godziny podpisania sprawozdania finansowego przez osobę, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych.

Wyżej wymienione dokumenty sporządza się w postaci elektronicznej oraz opatruje kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym albo sporządza się w postaci papierowej oraz opatruje własnoręcznym podpisem.

W przypadku gdy jednostką kieruje organ wieloosobowy i jeżeli odmowa podpisu, oświadczenie lub odmowa złożenia oświadczenia, zostały sporządzone w postaci papierowej opatrzonej własnoręcznym podpisem, jedna z osób wchodzących w skład tego organu, podpisująca sprawozdanie finansowe musi zapewnić sporządzenie elektronicznych kopii tych dokumentów.

Wszystkie powyższe zasady stosuje się również do podpisywania sprawozdań z działalności spółki.

Należy pamiętać, że od 2018 r. zarówno sprawozdania finansowe, jak i sprawozdania z działalności spółka jest zobowiązana sporządzać wyłącznie w wersji elektronicznej. To, w połączeniu z wymogiem złożenia pod sprawozdaniem podpisu przez wszystkich członków zarządu, rodziło konieczność posiadania przez każdego z nich podpisu kwalifikowanego lub profilu zaufanego ePUAP lub podpisu osobistego (e-dowodu). Z największymi trudnościami spotykały się spółki, w zarządach których zasiadali obcokrajowcy, a z takimi sytuacjami mamy do czynienia coraz częściej. W przypadku bowiem  zagranicznych członków zarządu, którzy nie posiadali nr PESEL (a zatem nie mieli możliwości podpisania dokumentu przez ePUAP) oraz polskiego dowodu osobistego, koniecznym było podpisanie przez nich dokumentów finansowych podpisem kwalifikowanym. Aby móc posługiwać się takim podpisem, konieczne jest odwiedzenie polskiego konsulatu lub notariusza, uiszczenie stosownej opłaty. Innymi słowy, przejście całej procedury zdobycia takiego podpisu niejednokrotnie było trudnym i przede wszystkim czasochłonnym wyzwaniem.

Ustawodawca wyszedł naprzeciw tym problemom i uprościł zasady podpisywania dokumentów finansowych spółek, wprowadzając możliwość podpisania sprawozdań przez  osobę, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych spółki oraz jednego członka zarządu z zastrzeżeniem, że pozostali członkowie złożą stosowne oświadczenia. W przypadku odmowy złożenia oświadczeń lub podpisów, należy co prawda spełnić dodatkowe formalności, które wskazano powyżej, ale w praktyce nie powinny one stwarzać takich problemów, które pojawiały się przy konieczności podpisywania dokumentów przez wszystkich członków zarządu jednym z wymienionych podpisów elektronicznych.

Adwokat Magdalena Pilich

Adwokat Grzegorz Górecki

Kategorie
aktualności

Korzyści zastosowania kary gwarancyjnej

Kara gwarancyjna nie jest instrumentem wprost uregulowanym w przepisach prawa, ale jej zastrzeżenie jest możliwe na podstawie regulacji przewidującej swobodę umów, a to art. 473 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje możliwość przyjęcia na siebie przez dłużnika odpowiedzialności za wykonanie lub niewykonanie zobowiązania, z powodu okoliczności, za które na mocy ustawy by nie odpowiadał.

Jest to podstawowa różnica pomiędzy karą gwarancyjną, a standardową karą umowną, która podlega ogólnemu ustawowemu reżimowi odpowiedzialności, o której mowa w art. 471 Kodeksu  cywilnego, zgodnie z którym dłużnik ponosi odpowiedzialność jedynie za niewykonanie lub nienależyte wykonania zobowiązania, które nastąpiło z jego winy. W praktyce więc dłużnik będzie mógł się zwolnić z konieczności zapłaty kary umownej w sytuacji gdy wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło mimo dochowania przez niego należytej staranności.

W takiej sytuacji może dojść do naruszenia interesów podmiotu, na rzecz którego kara umowna została zastrzeżona, gdyż w określonych przypadkach zobowiązany będzie mógł się zwolnić z odpowiedzialności za niewykonanie lub nieprawidłowe wykonanie zobowiązania. W szczególności taka sytuacja może mieć zastosowanie, gdy podmiot przyjmie na siebie odpowiedzialność za zobowiązanie, którego realizacja jest całkowicie lub częściowo uzależniona od działania lub zaniechania osób trzecich.

Korzystniejszym rozwiązaniem jest zastosowanie instrumentu prawnego kary gwarancyjnej, zgodnie z którą zobowiązany jest gwarantem prawidłowego wykonania zobowiązania – w oderwaniu od jego potencjalnego zawinienia, czyli również w sytuacji gdy zobowiązanie nie zostanie wykonane wyłącznie na skutek działań lub zaniechań podmiotów trzecich, za które zobowiązany nie ponosiłby ustawowej odpowiedzialności.

Dodatkową zaletą kary gwarancyjnej nad karą umowną jest możliwość jej zastrzeżenia dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych (w przypadku kary umownej zabezpieczone mogą zostać jedynie roszczenia niepieniężne, ochronie roszczeń pieniężnych służy roszczenie o zapłatę odsetek) oraz brak możliwości miarkowania wysokości kary umownej (tymczasem kara umowna może być stosownie zmniejszona w sytuacji jej rażącego wygórowania lub wykonania części zobowiązania) – zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16.01.2013 r. wydanym do sprawy o sygn. akt: II CSK 331/12, do zastrzeżenia o charakterze gwarancyjnym nie stosuje się przepisów o karze umownej.

Zastrzeżenie kary gwarancyjnej jest możliwe w praktyce w każdej umowie w formie zastrzeżenia umownego. Kara gwarancyjna może stanowić również podstawę dla zawarcia samoistnej umowy gwarancyjnej, na podstawie której podmiot (gwarant) przyjmuje odpowiedzialność za wskazane w umowie zdarzenia indemnifikacyjne lub prawdziwość złożonych oświadczeń i zapewnień – bez względu na to czy dotyczą one podmiotu, zawierającego umowę, czy podmiotu trzeciego.

Takie zastrzeżenia lub umowy znajdują szerokie zastosowanie szczególnie w umowach inwestycyjnych, w szczególności umowach zbycia akcji lub udziałów (SPA, ang. sale and purchase agreement), a także w umowach zbycia nieruchomości, w których – z uwagi na zwykle bardzo dużą wartość przedmiotu umowy sprzedaży – kluczową kwestią jest odpowiednie zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy, co następuje w szczególności poprzez odpowiedzialność finansową. Zobowiązanie pieniężne podmiotu nie powinno być w tej sytuacji uzależnione od potencjalnego zawinienia, tym bardziej, że w dużej mierze dotyczy ono działania lub też prawdziwości złożonych oświadczeń, które dotyczą innego podmiotu, np. odpowiedzialność udziałowca za oświadczenia i zapewnienia (ang. representations and warranties) spółki, której udziały stanowią przedmiot umowy sprzedaży, odpowiedzialność zbywcy za określone wady nieruchomości, oświadczenia dotyczące jej stanu prawnego lub technicznego.

adwokat Agnieszka Wolińska

adwokat Daniel Bieszczad

Kategorie
aktualności

Zatrudnienie cudzoziemców przez polskiego pracodawcę

Nowelizacja ustawy o cudzoziemcach w istotny sposób uprościła procedurę zatrudnienia cudzoziemców przez polskiego pracodawcę. Zmiany przepisów weszły w życie 29 stycznia 2022 roku,  w szczególności wprowadzają modyfikacje dotyczące pobytu i pracy obcokrajowców w Polsce. Jednym z najbardziej istotnych elementów jaki został zmieniony jest wydłużony czas możliwości podejmowania pracy przez cudzoziemców na podstawie oświadczenia o powierzeniu wykonywania pracy.

Wprowadzona nowelizacja ma również istotne znaczenie w stosunku do aktualnej sytuacji politycznej na terenie Ukrainy oraz decyzją obywateli Ukrainy o przyjedźcie do Polski.

Pracodawca, który zamierza zatrudnić cudzoziemce, zobowiązany jest do podjęcia czynności zmierzających do uzyskania przez daną osobę niezbędnych dokumentów, dzięki którym otrzyma ona prawa do podjęcia pracy na terenie Polski.

Zgodnie z obowiązującym prawem, cudzoziemiec może wykonywać pracę w Polsce na podstawie:

  • umowy o pracę
  • umowy cywilnoprawnej tj. umowy zlecenie, umowy o dzieło
  • pełnienia funkcji w zarządach osób prawnych

Jednym z najprostszych sposobów uzyskania prawa do pracy przez cudzoziemca na terenie Polski jest tzw. procedura oświadczeniowa. W ramach wskazanej procedury pracę mogą podejmować obywatele takich państw jak Białoruś, Gruzja, Mołdawia, Rosja, Armenia oraz Ukraina.

Wskazana  procedura stanowi obecnie podstawowy sposób zatrudniania cudzoziemców, w szczególności na początku ich pobytu na terenie Polski.

Okres wykonywania pracy na podstawie oświadczenia o powierzeniu wykonywania pracy cudzoziemcowi został wydłużony do 24 miesięcy.

W stanie prawnym przed nowelizacją, okres w jakim oświadczenia obowiązywało wynosił nie dłużej niż 6 miesięcy niezależnie od liczby pracodawców powierzających cudzoziemcowi wykonywanie pracy. Obecnie ustawodawca umożliwił zatrudnienie cudzoziemców na okres 24 miesięcy. Po upływie wskazanego terminu pracodawca ma możliwość ubiegać się o przedłużenie na kolejne 24 miesiące.

Należy podkreślić,  że pracodawcy, którzy chcą kontynuować zatrudnienie cudzoziemców  po upływie ważności oświadczenia, muszą uzyskać dla niego zezwolenie na pracę. Powyższe zezwolenie wydawane jest na czas do 3 lat, z zastrzeżeniem możliwości jego wydłużenia. Zezwolenie na pracę jest respektowane jedynie u pracodawcy, na rzecz którego zostało uzyskane. W sytuacji zmiany miejsca zatrudnienia istnieje konieczność ponownego ubiegania się o stosowny dokument.

Odrębną kwestią jest zatrudnienie cudzoziemca do prac sezonowych, bowiem procedura oświadczeniowa nie ma w tym przypadku zastosowania. Ustawa nie przewiduje możliwości zatrudnienia cudzoziemców do prac sezonowych, w szczególności w sektorach takich jak rolnictwo, działalność związana z zakwaterowaniem i usługami gastronomicznymi, rybactwo, łowiectwo i leśnictwo.

Nowelizacja ustawy odnosi się również do kwestii regulacji minimalnego wynagrodzenia za podejmowaną prace przez cudzoziemców. Ustawodawca uregulował dolny próg wysokości wynagrodzenia jakie musi uzyskać cudzoziemiec za wykonywaną pracę – jest ono równe minimalnemu wynagrodzeniu za pracę tj. 3010 zł brutto. Wskazany wymóg nie jest uzależniony od rodzaju stosunku prawnego stanowiącego podstawę zatrudnienia cudzoziemca.

adwokat Daniel Bieszczad
Izabela Potaczek

Kategorie
aktualności

Prosta spółka akcyjna jako rozwiązanie dla start-upów

Dynamicznie zmieniający się stan prawny, również w zakresie nowych przepisów podatkowych, niezmiennie rodzi pytania o wybór właściwej formy prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności dylemat ten dotyczy przedsiębiorców, którzy planują dopiero przekuć swoje idee w realny plan i którym zależy na minimalnym formalizmie oraz szybkości postępowania. Odpowiedź stanowić może relatywnie nowe rozwiązanie zaproponowane przez Kodeks spółek handlowych – prosta spółka akcyjna (PSA).

Atrakcyjne rozwiązanie w zakresie kapitału minimalnego

Podczas gdy założenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga wniesienia wkładu w wysokości co najmniej 5.000 zł, a w przypadku „klasycznej” spółki akcyjnej wartość ta wynosi aż 100.000 zł, w ramach PSA funkcjonuje nowy rodzaj kapitału podstawowego – kapitał akcyjny. Minimalna wartość kapitału akcyjnego to zaledwie złotówka.

Dodatkowo wysokości kapitału akcyjnego nie określa się w umowie spółki (ujawniana jest w rejestrze przedsiębiorców KRS), co zapewnia daleko idącą elastyczność, która obca jest innym spółkom kapitałowym. Każdorazowa modyfikacja w tym zakresie nie wymaga bowiem sformalizowanej procedury zmiany umowy spółki.

Zmienność kapitału pozwala na wypłacanie z niego określonych kwot bez obowiązku przeprowadzenia postępowania jego obniżenia.

Charakter wkładów i akcji

Kolejnym elementem stanowiącym odpowiedź na potrzeby rynku i przejawem uelastycznienia procedur jest dopuszczenie przez ustawodawcę wnoszenia do PSA wkładu w postaci świadczenia pracy lub usług (co jest novum w porównaniu do istniejących dotychczas spółek kapitałowych).

Akcje w PSA nie mają wartości minimalnej i są oderwane od kapitału akcyjnego – mają zatem charakter beznominałowy. Zaletą tego typu rozwiązania jest możliwość łatwego wycofania się przez akcjonariusza bez konieczności realizowania odpowiednich procedur obniżających kapitał. Ponadto fakt, że środki zgromadzone w ramach kapitału akcyjnego uwzględniane są przy ustalaniu nadwyżki bilansowej i mogą zostać wypłacone akcjonariuszom w ramach dywidendy lub umorzenia akcji, pozwala spółce na elastyczne dostosowanie swoich potrzeb do bieżącej sytuacji rynkowej. Innymi słowy prosta spółka akcyjna oferuje daleko idącą swobodę w dysponowaniu majątkiem, pozwalając na jego efektywne – nieskrępowane sztywnymi zasadami – wykorzystanie.

Prosta spółka akcyjna a rozwiązania podatkowe

PSA – jako osoba prawna – jest podatnikiem podatku CIT. Jeżeli jednak start-up działający jako tego typu spółka zakwalifikowany być może jako tak zwany mały podatnik (wartość przychodów niższa niż 2 miliony euro), to może on skorzystać z preferencyjnej stawki wynoszącej 9% (nie dotyczy to jednak przychodów z zysków kapitałowych).

Jeśli spółka spełni ustawowe wymogi, to może oczywiście skorzystać także  z preferencji podatkowych, takich jak IP Box czy ulga B + R.

Rozwiązania te korzystne będą zatem dla spółek działających w branży IT, dla których źródłem dochodów są kwalifikowane prawa własności intelektualnej (chociażby patent czy autorskie prawo majątkowe do programu komputerowego)– dzięki IP Box możliwe wówczas będzie zastosowanie preferencyjnej stawki 5%.

PSA nie pozwala w żaden sposób uniknąć tak zwanego „podwójnego opodatkowania” – obowiązku uiszczenia podatku dochodowego tak od spółki, jak i do jej akcjonariusza w zakresie wypłaconej dywidendy. Jeżeli jednak jako wkład do spółki wniesione zostanie świadczenie pracy lub usług, to dla wspólnika operacja taka pozostanie neutralna podatkowo. Przychód pojawi się dopiero w momencie sprzedaży akcji, które zostały objęte w zamian za wniesienie wkładu. Rozwiązanie takie jest zatem korzystne w ramach „rozpędu” na starcie działalności jeszcze przed pozyskaniem stosownych funduszy lub przed zwrotem inwestycji.

Kolejno, w odróżnieniu od innych spółek kapitałowych, wpłaty wspólników na kapitał początkowy (akcyjny) na dzień dzisiejszy nie są objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych.   Wynika to z faktu, że ustawa o PCC jako spółkę kapitałową definiuje wyłącznie spółką akcyjną i spółkę z o.o., pomijając całkowicie PSA. Przyjąć zatem należy, że założenie prostej spółki akcyjnej i pierwsza emisja akcji wolne są od tego rodzaju kosztu.

Wprowadzenie PSA nie zostało objęte żadnymi dodatkowymi ulgami czy benefitami w zakresie prawa podatkowego, jednak nie da się uniknąć wniosku, że w wielu kwestiach pozwala prosta spółka akcyjna na zminimalizowanie skutków podatkowych, a w konsekwencji na dynamiczny start działalności.

Plusy PSA – podsumowanie

Najważniejsze zalety PSA z perspektywy start-upu to:

– duża elastyczność i prostota – łatwe prowadzenie i zasady funkcjonowania, a co za tym idzie zachęta kapitału (w tym zagranicznego) do inwestowania,

– symboliczna wysokość minimalnego kapitału akcyjnego,

– możliwość wnoszenia jako wkładu własnej pracy i usług, ale też know-how, a ponadto możliwość relatywnie swobodnego konwertowania wkładów na akcje,

– znaczne odformalizowanie procedur – w szczególności możliwość założenia spółki przez internet, dematerializacja akcji, możliwość podejmowania uchwał w drodze wideokonferencji.

Prosta spółka akcyjna może okazać się atrakcyjną alternatywą dla przedsiębiorców, którzy nie dysponują dużymi kapitałem oraz potencjałem pozwalającym na przeprowadzenie skomplikowanych procedur, posiadają natomiast koncepcję wartą skomercjalizowania. Rozwiązanie to w szczególności sprawdzić się może w branży gamedev oraz w innych gałęziach IT, zwłaszcza mając na uwadze ewentualne korzyści majątkowe płynące z zastosowania IP Box.

adwokat Jakub Hajduk

adwokat Daniel Bieszczad

Kategorie
aktualności

Czy podcast lub radio internetowe to prasa?

Odpowiedź na postawione w tytule pytanie może nie być oczywista i zmierzać do nieintuicyjnego wniosku, że do prowadzenia radia internetowego zastosowanie znajdą przepisy Prawa prasowego, a podkaster powinien być traktowany jako dziennikarz lub nawet redaktor naczelny.

Według obowiązującego aktualnie Prawa prasowego z 1984 roku, „prasa” definiowana jest jako publikacje periodyczne, które nie tworzą zamkniętej, jednorodnej całości, ukazujące się nie rzadziej niż raz do roku, opatrzone stałym tytułem albo nazwą, numerem bieżącym i datą, a w szczególności: dzienniki i czasopisma, serwisy agencyjne, stałe przekazy teleksowe, biuletyny, programy radiowe i telewizyjne oraz kroniki filmowe; prasą są także wszelkie istniejące i powstające w wyniku postępu technicznego środki masowego przekazywania, w tym także rozgłośnie oraz tele- i radiowęzły zakładowe, upowszechniające publikacje periodyczne za pomocą druku, wizji, fonii lub innej techniki rozpowszechniania (art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa prasowego).

Końcowa część powyższej definicji wskazuje więc, że jako „prasa” mogą być traktowane również publikacje rozpowszechniane za pomocą internetu („inna technika rozpowszechniania”).

Problematyka powyższa była przedmiotem postępowania przed Sądem Najwyższym, który wskazał, że przesłankę periodyczności publikacji w przypadku rozpowszechniania materiałów za pośrednictwem internetu należy odnosić do cykliczności i ciągłości informowania odbiorców na stworzonej w tym celu stronie, a nie regularności okresów pomiędzy poszczególnymi publikacjami. Ponadto, zdaniem Sądu Najwyższego, sam adres strony internetowej może pełnić funkcję stałego tytułu publikacji (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2016 roku, I CSK 695/15).

Zwrócić także należy uwagę na dodatkową przesłankę definicji „prasy” wykształconą przez orzecznictwo i doktrynę, a mianowicie ogólnoinformacyjny charakter.

Skoro bowiem rolą i zadaniem prasy jest rozpowszechnianie informacji, to periodyczność przekazu czyli cyklicznego informowania opinii publicznej o określonych faktach społecznych, ekonomicznych, gospodarczych, politycznych, oświatowych, kulturalnych, pod oznaczonym tytułem, nazwą, adresem czy nawet linkiem, wskazywać będzie na cel, jaki realizuje redakcja, wydawca czy autor danej publikacji elektronicznej, na stworzonej specjalnie w tym celu stronie internetowej (vide postanowienie WSA w Warszawie z 30 października 2008 roku, II SA/Wa 1885/07).

Tym samym sam fakt wykorzystywania jako medium internetu nie wyklucza, że autor audycji lub podkaster  zobowiązany zostanie do przestrzegania reguł ustalonych w Prawie prasowym. 

Rozstrzygająca więc będzie funkcja, jaką mają pełnić radio internetowe lub podcast, a nie ich forma.

Zwrócić jednak należy uwagę, że poglądy doktryny oraz sądów powszechnych są w zakresie oceny traktowania publikacji internetowych (blogów, vlogów, podcastów i tym podobnych) wyjątkowo podzielone. Wpływ na powyższe bez wątpienia ma szybki rozwój technologiczny, za którym nie idzie adekwatna aktualizacja Prawa prasowego. Nie może umknąć uwadze, że ustawa ta obowiązuje w naszym kraju – w zasadzie bez gruntownych zmian – od 1984 roku.

Planowana była nowelizacja rzeczonej ustawy, która w sposób kategoryczny miała wykluczyć poza zakres definicji „prasy” blogi, korespondencję elektroniczną (newslettery), serwisy społecznościowe służące do wymiany treści tworzonej przez użytkowników, przekazy użytkowników prywatnych w celu udostępnienia lub wymiany informacji w ramach wspólnoty zainteresowań oraz strony internetowe użytkowników prywatnych. Zmiana ta nie znalazła się jednak w treści Prawa prasowego do dnia dzisiejszego.

Podkreśla się również powszechnie, że publikacja internetowa nie zawsze będzie zawierać numer bieżący (na przykład jak w przypadku numerowanego podcastu) czy też datę publikacji. Przypomnieć jednak należy, że – zgodnie z cytowanym wyżej wyrokiem Sądu Najwyższego – definicja „prasy” ma charakter otwarty i powinna uwzględniać rozwój technologiczny. Sam więc fakt braku – przykładowo – numerowania kolejnych materiałów umieszczonych na serwisie YouTube nie może kategorycznie implikować wyłączenia poza zakres działalności prasowej (w cytowanym orzeczeniu stwierdzono wprost, że podstawowe znaczenie w definicji prasy mają jednak periodyczność oraz to, aby publikacje zamieszczane w środkach masowego przekazywania nie tworzyły jednorodnej, zamkniętej całości i przez to nie miały charakteru okazjonalnego. Jeżeli publikacje zamieszczone w internecie spełniają zasadnicze kryteria prasy, ale nie wskazują jedynie bieżącego numeru, nie tracą przez to statusu prasy).

Dodatkowo, poza rozbieżnością w orzecznictwie co do oceny publikacji internetowych, kolejnym argumentem wskazującym na brak jednolitej praktyki jest znany powszechnie fakt, iż twórcy podcastów, blogów czy vlogów zasadniczo nie traktują swojej działalności jako „prasy”, a co za tym idzie nie realizują obowiązków wynikających z Prawa prasowego, w szczególności zaś rejestracji dzienników i czasopism. Powyższe nie budzi jednak szerszego sprzeciwu organów państwowych, w związku z czym domniemywać można, że tego typu postępowanie jest akceptowane (co oczywiście nie przesądza o bezprawności lub o jej braku).

Wyroki sądów wydawane są natomiast najczęściej w sytuacjach, w których odmówiono rejestracji danego tytułu jako czasopisma czy dziennika, nie zaś w przypadkach nieuprawnionego uznania przez wydawcę, że jego twórczość nie nosi znamion działalności prasowej – zatem i orzecznictwo może być dla rozstrzygnięcia przedstawionego dylematu  przydatne wyłącznie w ograniczonym zakresie.

Dodatkowo zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 14 lutego 2019 roku, C-345/17, opublikowanie materiału (nagrania wideo) na serwisie YouTube, może stanowić przetwarzanie danych osobowych w celach dziennikarskich. Trybunał opowiedział się w nim za szeroką interpretacją pojęcia „działalności dziennikarskiej” – należy je interpretować jako działania, których celem jest publiczne rozpowszechnienie informacji, opinii lub myśli za pomocą jakiegokolwiek środka przekazu. Nie ma w tym kontekście znaczenia, czy osoba publikującą dany materiał jest zawodowy dziennikarzem.

Orzecznictwo Unii Europejskiej wskazuje więc na konieczność rozszerzającej wykładni pojęć związanych z działalnością dziennikarską, a więc przemawia za brakiem możliwości wykluczenia, że działalność podkastera będzie traktowana jako „prasa”, a co za tym idzie będą go dotyczyły obowiązki (i symetrycznie – uprawnienia) wynikające z Prawa prasowego.

Fakt, że na postawione w tytule pytanie nie sposób odpowiedzieć w sposób jednoznaczny jest o tyle problematyczny, że epidemia COVID-19 przyniosła za sobą gwałtowny przyrost zainteresowania podcastami i audycjami internetowymi. Udzielenie więc odpowiedzi pozytywnej prowadzić może wyłącznie do kontrowersyjnego wniosku, że obecnie w Polsce szereg osób z jednej strony  nie wykonuje nałożonych prawem obowiązków (chociażby związanych z rejestracją czasopisma, publikacją sprostowań czy wymogiem autoryzacji), a z drugiej rezygnuje z korzystania z przysługujących praw, na przykład w zakresie dostępu do informacji publicznej.

adwokat Jakub Hajduk

adwokat Daniel Bieszczad

Kategorie
aktualności odszkodowania

Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie w wydaniu mieszkania

Decydując się na zakup lokalu mieszkalnego, nabywca nie zakłada opóźnień związanych z realizacja inwestycji deweloperskiej, a tym samym niewywiązania się dewelopera z terminowego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego.

Zwłoka dewelopera powoduje jednak szereg negatywnych skutków dla nabywcy, w szczególności brak możliwości oddania lokalu w jego płatne użytkowanie czy konieczność najmu lokalu zastępczego.

Jakie okoliczności uzasadniają dochodzenie odszkodowania od dewelopera?

Umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.

We wspomnianej powyżej umowie deweloperskiej zakreślony jest termin, do którego deweloper zobowiązany jest ukończyć inwestycje oraz przenieść własność lokalu na nabywcę. Jeżeli umowa przeniesienia własności nieruchomości nie zostanie zawarta w terminie, pojawia się możliwość dochodzenia od dewelopera odszkodowania za wynikłą szkodę w wysokości uszczerbku w majątku nabywcy. Okres zwłoki dewelopera obejmuje czas od daty, w której zgodnie z umową deweloperską powinien on przenieść własność lokalu, do dnia faktycznego zawarcia umowy przenoszącej własność.

W jakiej wysokości nabywcy przysługuje odszkodowanie?

W przypadku zakupu nieruchomości na cele inwestycyjne (np. oddania w płatny najem) nabywca swoim żądaniem może objąć utracone korzyści majątkowe tj. nieuzyskanie należności czynszowych za okres zwłoki dewelopera. Oczywistym jest bowiem, że zawarcie umowy najmu nie będzie możliwe do momentu, w którym nabywca rzeczywiście stanie się właścicielem mieszkania.

W związku z uniemożliwieniem oddania w płatne użytkowanie lokalu może on dochodzić odszkodowania w postaci tzw. lucrum cessans na podstawie art. 361 § 2 kodeksu cywilnego. Przywołany przepis wskazuje, że naprawienie szkody obejmuje nie tylko rzeczywiście poniesione straty, ale też korzyści, które nabywca mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. W przypadku umowy deweloperskiej utracone korzyści obejmują więc między innymi wysokość czynszu jaki nabywca uzyskałby oddając lokal najemcy, gdyby deweloper nie pozostawał w zwłoce.

Podstawę wyliczenia odszkodowania może stanowić porozumienie z potencjalnym najemcą lub rynkowa wysokość czynszu dla lokali mieszkalnych o podobnej wielkości oraz zbliżonej lokalizacji.

Analogiczną sytuacją jest zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Zwłoka dewelopera może bowiem doprowadzić do sytuacji, w której konieczne będzie wynajęcie innego mieszkania.

W takiej sytuacji nabywca może swoim roszczeniem objąć koszty jakie poniósł w związku z najmem lokalu zastępczego w okresie zwłoki dewelopera – podstawę wyliczenia roszczenia stanowić będzie umowa najmu tej nieruchomości, w szczególności określony w niej czynsz i inne opłaty.

Należy zwrócić uwagę, że nabywcy przysługuje odszkodowanie za każdy dzień zwłoki dewelopera.

Co więcej, art. 471 kodeksu cywilnego reguluje dochodzenie odszkodowania za dodatkowe koszty, jakie poniósł nabywca lokalu mieszkalnego, wynikłe z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera. Nabywca swoim żądaniem może objąć w szczególności koszty związane z przesunięciem terminu rozpoczęcia prac remontowych oraz ich realizacją czy dodatkowe koszty poniesione w związku zawartą umową o kredyt hipoteczny np. koszt aneksowania umowy.

Jeżeli poniosłeś szkodę w wyniku niewywiązania się dewelopera z terminowego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.

Izabela Potaczek

adwokat Daniel Bieszczad